مجله حقوقی دادگستری

مجله حقوقی دادگستری

تحلیلی نو از موضوع، اوصاف و احکام عقد سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (با نقدی بر رویه قضایی)

نوع مقاله : پژوهشی

نویسنده
مصطفی کربلائی آقازاده
دانش آموخته دکتری حقوق خصوصی، دانشکده حقوق مفید قم، قم، ایران
10.22106/jlj.2024.2031768.5951
چکیده
اکثریت قضات محاکم با مجرد نمودن حق سرقفلی از منبع حقوقی آن یعنی عقد، تبصره ۲ از ماده قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ را چنین معنا می‌کنند که مالک در پایان مدت اجاره بدون جلب رضایت مشتری یا مستأجرِ دارنده حق سرقفلی می‌تواند با پرداخت قیمت عادله حق سرقفلی، تخلیه او را مطالبه کند؛ تحلیلی که به ‌وضوح مغایر با قصد مشترک متعاقدین و مفهوم فقهی و عرفی از حق سرقفلی است و مالک با دریافت مبلغ سرقفلی حق تخلیه خود در پایان مدت اجاره را ساقط می‌نماید. در مقاله اثبات شده که موضوع عقد سرقفلی، دادن «حق اختیار اجاره» به مشتری یا مستأجر است که به ‌واسطه آن، حق تخلیه مالک در پایان مدت اجاره از بین می‌رود. به این ترتیب، این‌که مالک در چه مواردی می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند، نظر به تبعیتِ معاملات اموال در حقوق مبتنی بر فقه از نظریه علّی یا سببی، مفهوم تخلیه و قیمت عادله در تبصره ۲ از ماده قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، به موارد فسخ عقد سرقفلی و کاهش ارزش مالی که در نتیجه عقد به ‌دست آمده و قرار است به‌ واسطه فسخ استرداد شود، بازگشت دارد.
کلیدواژه‌ها
اختیار اجاره
تقدم اجاره
حق سرقفلی
حق کسب و پیشه و تجارت
موضوعات

عنوان مقاله English

A new analysis of the topic, attributes and rulings of a good contract good will Relations Law approved in 1376 (with a critique on judicial procedure)

نویسنده English

Mostafa Karbalaei Aghazadeh
Ph of Private Law, Qom Mofid Uni
چکیده English

The majority of the judges of our courts, separating the right of goodwill from its legal source, i.e. the contract, interpret Note 2 of the article of the Law of Landlord and Tenant 1376 as meaning that at the end of the lease period, the owner of the right of goodwill can pay the price without obtaining the satisfaction of the customer or tenant Adela has the right to demand his vacate; An analysis that is clearly contrary to the common intention of the contracting parties and the customary concept of the right to goodwill, and by receiving the amount of goodwill, the owner waives his right to vacate at the end of the lease term. In the article, it is proven that the subject of the goodwill contract is to give the customer or tenant the "right to choose or extend the lease" by which the owner's right to vacate at the end of the lease period is lost. In this way, in what cases can the owner submit a request to vacate the property, considering the compliance of property transactions in jurisprudence-based rights with causal or causal theory, the concept of eviction and fair price in Note 2 of the article of the Landlord and Tenant Relations Law 1376. It goes back to the cases of termination of goodwill contract and reduction of financial value that was obtained as a result of the contract and is supposed to be returned due to termination.

کلیدواژه‌ها English

Lease option
lease extension
goodwill right
business and trade right

فهرست منابع

الف. فارسی

§      افشار، اباذر و صابری، حسین و فخعلی، محمدتقی (1399)، «جایگاه مصلحت در تحقق مقتضیات عقود با تأملی بر راه‌حل مصلحت کامنه»، پژوهش‌های فقهی، دورۀ 16، شمارۀ 4.
§      الشریف، محمدمهدی و صادقی، سیدوحید (1404)، شرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تهران: مرکز مطبوعات و انتشارات قوه قضاییه.
§      باریکلو، علیرضا (1395)، «تحلیل فقهی و حقوقی سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر 1376»، فقه و مبانی حقوق اسلامی، دورۀ 49، شمارۀ 2.
§      بیگدلی، سعید (1380)، «نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376»، فصل‌نامۀ پژوهشی دانشگاه امام صادق، شماره‌های 13 و 1۴.
§      حبیبا، سعید و حسین‌زاده، مجید (1393)، «رویکردی نوین نسبت به حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی از دیدگاه نظام حقوقی مالکیت فکری»، دیدگاه‌های حقوقی قضایی، دورۀ 19، شمارۀ 67.
§      حسین‌زاده، جواد (1388)، «اوصاف قرارداد اختیار معامله»، حقوق اسلامی، دورۀ 6، شمارۀ 22.
§      حسین‌زاده، جواد و شیروی، عبدالحسین (1386)، «وضعیت فقهی و حقوقی قرارداد اختیار معامله»، اقتصاد اسلامی، دورۀ 7، شمارۀ 27.
§      خوبیاری، حامد و طباطبائی، محمدصادق (1399)، «تحلیل تطبیقی نظریه عوض به عنوان مبنای لزوم اعمال حقوقی در حقوق ایران و انگلستان»، مطالعات فقه و حقوق اسلامی، سال دوازدهم، شمارۀ 22.
§      دارویی، عباسعلی (1399)، «ماهیت و اعتبار تعهد تمدید قرارداد»، مطالعات فقه و حقوق اسلامی، دورۀ 12، شمارۀ 22.
§      سکوتی، رضا (1382)، «تأملی بر مفهوم سرقفلی و جایگاه آن در قانون روابط موجر و مستأجر 1376»، فصل‌نامۀ علامه، شماره‌های 6 و 7.
§      شیروی، عبدالحسین (1379)، «نگاهی به قانون روابط موجر و مستأجر»، مجلۀ مجتمع آموزش عالی قم، شماره‌های 7 و 8.
§      شهبازی، محمدحسین (1385)، مبانی لزوم و جواز اعمال حقوقی، تهران: مؤلف.
§      شهیدی، مهدی (1383)، اصول قراردادها و تعهدات، تهران: مجد.
§      شهیدی، مهدی (1383)، عقود معین 1، تهران: مجد.
§      طباطبائی حصاری، نسرین (1403)، «نگرشی انتقادی به رویکردهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حل چالش‌های معاملات املاک»، مجله حقوقی دادگستری، دوره 88، شماره 128.
§      طهماسبی، علی (1402)، «حق مستأجر ملک موقوفه یا مأذون در ساخت بنا بر استمرار تصرف در عین مستأجره»، مجله حقوقی دادگستری، دوره 87، شماره 122.
§      عبدی‌پور، ابراهیم (1384)، «رویکرد تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی»، حقوق اسلامی، دورۀ 2، شمارۀ 6.
§      عبدی‌پور، ابراهیم (1392)، مباحث تحلیلی از حقوق تجارت، قم: پژوهشگاه حوزه و دانشگاه.
§      غلامعلی، صدقی (1391)، «وحدت یا تعدد حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی»، رویۀ قضایی (نقد رأی)، شمارۀ 1.
§      کاتوزیان، ناصر (1387)، «نقد تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/ 05/ 1376»، مجلۀ دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دورۀ 45، شماره 0.
§      کاتوزیان، ناصر (1382)، نظریه عمومی تعهدات، تهران: میزان.
§      کاتوزیان، ناصر (1380)، قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
§      محمدی، پژمان (1393)، جایگاه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در نظام حقوقی ایران، اهواز: دانشگاه شهید چمران.
§      ملک‌زاده، فهمیه (1394)، «سرقفلی حق کسب و پیشه (با رویکردی به دیدگاه امام خمینی)»، پژوهش‌نامۀ متین، دورۀ 17، شمارۀ 68.
§      نعمت‌اللهی، اسماعیل (1390)، «تحلیل فقهی حق عینی و حق دینی و مفاهیم مرتبط»، مطالعات فقه و حقوق اسلامی، دورۀ 2، شمارۀ 3.

ب. عربی

§      حائرى، سیدکاظم (1423ق)، فقه العقود، جلد نخست، قم: مجمع اندیشۀ اسلامى.
§      موسوی خویى، سیدابوالقاسم (1418ق)، موسوعة الإمام الخوئی، جلد سی‌ام، قم: مؤسسۀ إحیاء آثار الإمام الخوئی (ره).
§      لنکرانی، محمدفاضل (1394)، درس خارج فقه، کتاب البیع، بر اساس تحریرالوسیله (شرایط عوضین).
مجله حقوقی دادگستری
دوره 89، شماره 129
بهار 1404
صفحه 115-143

  • تاریخ دریافت 20 خرداد 1403
  • تاریخ بازنگری 07 آذر 1403
  • تاریخ پذیرش 09 آذر 1403
  • تاریخ اولین انتشار 01 خرداد 1404
  • تاریخ انتشار 01 خرداد 1404