تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان

نوع مقاله: پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار گروه حقوق دانشگاه اصفهان

2 کارشناس ارشد حقوق خصوصی دانشگاه اصفهان

چکیده

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مسئله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است. در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش‌فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش‌خریدار درآید: در حالت اول  به‌صورت منجّز، در حالت دوم به‌صورت معلّق ( همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به‌صورت معلق و به‌محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Clarification of the Legal Character of the Building Construction Short Sale Law

نویسندگان [English]

  • Seyed Mohammad Sadegh Tabatabaei 1
  • Abbas Kiyani 2
چکیده [English]

The civil law for the short sale of constructed edifices, which can be seen in light of support in favor of the advance purchaser, was passed by the Islamic Legislative Council of the Islamic Republic of Iran in the month of Day 1389 (A.H.) and subsequently gained the approval of the Guardian Council. From the very beginning the legal character of the legislation, especially with regard to its first constituent article, proved highly controversial. The present paper, aiming to clarify the legislative character of this law, scrutinizes these issues and in the course of disputing the necessity of the reception of the total amount due in concordant transaction, reaches the final conclusion that the law is harmonious and in accordance with such transaction, this being conditioned by the presupposition that the contract observe the first article of the legislative law and state in writing that the edifice under agreement be transferred into the possession of the purchaser either “from the beginning,” “during the course of construction” or “after the completion of the edifice.” In the first instance the transfer will be unconditionally complete; in the second instance the transfer will be in a state of conditional pending and in accordance with the number of installments; and in the final instance the transfer will be in a state of conditional pending completed after the payment of the final installment.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Short Sale
  • Contract
  • Concordant Transaction
  • Pending Transaction
  • Contractual Obligation
-  ابن براج، قاضی؛ المهذب، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم،  قم، 1406 ق.

-  جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد2، گنج دانش، 1378.

-  حائری، مسعود؛ تحلیلی از ماده 10 قانون مدنی«اصل‌آزادی قراردادها»، انتشارات‌کیهان، چاپ دوم، 1373 .

-  خامنه‎ای، سید علی؛ رساله اجوبه الاستفتائات، شرکت چاپ و نشر بین الملل، تهران، چاپ هفتاد و یکم،1390.

-  شهید اول، محمد بن مکی؛ اللمعه الدمشقیه فی فقه الامامیه، دارالتراث ـ الدار الاسلامیه، بیروت، 1410 ق.

-  شهید ثانی، زین الدین؛ الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه (المحشی ـ کلانتر)، کتابفروشی داوری، قم، 1410 ق.

-  شیخ طوسی، ابوجعفر؛ المبسوط فی فقه الامامیه، المکتبه المرتضویه لاحیاء الاثارالجعفریه، تهران، چاپ سوم، 1387 ق.

-  صفایی، سید حسین دوره مقدماتی‌حقوق مدنی (اشخاص و خانواده و اموال)، مؤسسه عالی حسابداری، 1350 .

-  طباطبائی، سید علی، ریاض المسائل فی تحقیق الاحکام بالدلائل، مؤسسه آل‌البیت علیهم السلام، 1418 ق.

-  غریبه، علی؛  مسعودی، ناصر؛ «بررسی امکان تبیین قرارداد  پیش‌فروش آپارتمان در قالب عقد صلح و بیع سلم»، فصلنامه تخصصی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال هفتم، شماره بیست‌وسوم، بهار 1390.

- یزدی، سیدمحمدکاظم؛ العروه الوثقی‌فیما تعم به البلوی، مؤسسه الاعلمی‌للمطبوعات، بیروت، چاپ دوم، 1409 ق.

- اصفهانی (کمپانی)، محمدحسین؛ حاشیه کتاب المکاسب، انوارالهدی، قم، 1418 ق.

- امامی، سیدحسن؛ حقوق مدنی، جلد1، انتشارات الاسلامیه، چاپ سوم، 1371.

- انصاری، مرتضی؛ صیغ العقود و الایقاعات، مجمع اندیشه اسلامی، قم، 1421 ق.

- انصاری، مرتضی؛ مکاسب، کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری، قم، 1415 ق.

- ایزدی‎فر، علی‌اکبر؛  کاویار، حسین؛ «بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد  پیش‌فروش آپارتمان»، مجله فقه و حقوق، سال پنجم، شماره 18، پاییز 1387 .

- بجنوردی، سیدحسن؛ القواعد الفقهیه، نشر الهادی، قم، 1419 ق.

- بحرانی، یوسف؛ حدائق‌الناظره فی احکام العتره الطاهره، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1405 ق.

- پیرهادی، محمدرضا؛ انتقال مالکیت در عقد بیع، انتشارات شالیزه، 1386.

- جعفرپور، جمشید؛ «بیع استصناع»، پژوهشنامه متین، شماره 3 و 4، تابستان و پاییز 1378.

- جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ ترمینولوژی حقوق، بنیاد راستاد، 1363.

- جمعی از پژوهشگران زیر نظر هاشمی شاهرودی، سیدمحمود؛ فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهم‌السلام، مؤسسه دائره‌المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت علیهم السلام،  قم، 1426 ق.

- حرّ عاملى، محمدبن‌حسن؛ وسائل الشیعه، مؤسسه آل البیت علیهم السلام، قم، 1409 ق.

- خوانساری، سیداحمد؛ جامع المدارک فی شرح مختصرالنافع، مؤسسه اسماعیلیان، قم، چاپ دوم، 1405 ق.

- خویی، سیدابوالقاسم؛ مصباح الفقاهه فی المعاملات، دوره 7 جلدی، بی‎تا.

- ذاکرصالحی، غلامرضا؛ مبانی‌قراردادهای نامعین، میزان، 1388.

- سیفی، غلامعلی؛ حسن‌زاده، منصوره؛ «استصناع در فقه و حقوق ایران»، مجله تحقیقات حقوقی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، شماره 50، زمستان 1388.

- شهید ثانی، زین الدین؛ فوائد القواعد، انتشارات دفتر تبلیغات اسلامی حوزه علمیه قم،  قم، 1419ق.

- شهید صدر، سیدمحمد؛ ماوراءالفقه، دارالاضواء للطباعه و النشر و التوزیع، بیروت، 1420 ق.

- شهیدی، مهدی؛ اندیشههای‌حقوقی، مجموعه مقالات حقوقی، مجد، چاپ دوم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ تشکیل قراردادها، مجد، چاپ هفتم، 1388.

- ــــــــــــــ؛ حقوق مدنی 6،  مجد، چاپ ششم، 1385.

- ــــــــــــــ؛ حقوق‌مدنی، شروط ضمن عقد، مجد، چاپ دوم،1387.

- ــــــــــــــ؛ سقوط‌تعهدات، چاپ ششم (چاپ دوم مجد)، 1383.

- طاهری، حبیب‌الله؛حقوق مدنی، جلد4، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، چاپ دوم، 1418 ق.

- عاملی، سیدجواد؛ مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، 1419 ق.

- علامه حلّی، حسن بن یوسف؛ تحریر الاحکام الشریعه علی مذهب الامامیه، مؤسسه امام صادق علیه السلام،  قم، 1420 ق.

- علامه حلّی، حسن بن یوسف؛ تذکره الفقهاء، مؤسسه آل البیت علیه السلام، قم، بی‎تا.

- ــــــــــــــ؛ قواعد الاحکام فی معرفه الحلال و الحرام، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1413 ق.

- ــــــــــــــ؛ مختلف الشیعه فی الحکام الشریعه، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، چاپ دوم، 1413 ق.

- قنواتی، جلیل؛ حسن وحدتی‌شبیری و ابراهیم عبدی‌پور؛ زیر نظر سیدمصطفی محقق‌داماد، حقوق قراردادها در فقه امامیه، جلد اول،  سمت،  1379.

- کاتوزیان، ناصر ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد3، شرکت سهامی انتشار، چاپ پنجم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ اموال و مالکیت، میزان، چاپ دهم، 1384 .

- ــــــــــــــ؛ درس‌هایی از عقود معین، جلد1، گنج دانش، چاپ نهم، 1385.

- ــــــــــــــ ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد1، شرکت سهامی انتشار، چاپ هشتم،  1388.

- ــــــــــــــ ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد2، شرکت سهامی انتشار،  1388.

- ــــــــــــــ؛ مشارکت‌ها و صلح، گنج دانش، چاپ هفتم، 1388.

- ــــــــــــــ؛ معاملات معوض ـ عقود تملیکی، شرکت سهامی انتشار، چاپ دهم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ نظریه عمومی تعهدات، میزان، چاپ پنجم، 1389.

- کاشف‌الغطاء، محمدحسین؛ تحریر المجله، الکتبه المرتضویه، نجف اشرف، 1359 ق.

- ــــــــــــــ؛ وجیزه الاحکام، مؤسسه کاشف‌الغطاء، چاپ دوم، نجف اشرف، 1366 ق.

- لطفیان، حسین؛ قولنامه، ماهیت و آثار، انتشارات روزنامه رسمی، چاپ دوم، 1371.

- لنکرانی، محمد فاضل؛ جامع المسائل، انتشارات امیر قلم، قم، چاپ یازدهم، بی‎تا.

- محقق‌حلّی، نجم‌الدین؛ شرایع الاسلام فی‌مسائل‌الحلال و الحرام، مؤسسه‌اسماعیلیان، قم، چاپ دوم، 1408ق.

- محقق‌کرکی، علی؛ جامع المقاصد فی شرح القواعد، مؤسسه آل‌البیت علیه السلام، قم، چاپ دوم، 1414 ق.

- مشکینی، میرزاعلی؛ مصطلحات الفقه، 1 جلدی، بی‎تا.

- ممی‌زاده، مهدی؛ «ماهیت،  شرایط و آثار  قراردادهای  پیش‌فروش ساختمان»، ماهنامه کانون، شماره 92، 1376.

- منتظری، حسینعلی؛ رساله استفتائات، 3 جلدی، قم، بی‎تا.

- موسوی‌خمینی، سیدروح الله؛ تحریرالوسیله، مؤسسه مطبوعات دارالعلم، قم، بی‎تا.

- ــــــــــــــ؛ توضیح المسائل، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسیه حوزه علمیه قم، قم، 1424 ق.

- ــــــــــــــ؛ کتاب البیع، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام‌خمینی قدس‌سره،  بی‎تا.

- مؤمن‌قمی، محمد؛ «استصناع»، مجله ‌فقه‌اهل‌بیت، سال سوم، قم، 1376.

- میرزا‌ی قمی، ابوالقاسم؛ جامع‌الشتات فی‌اجوبه‌السوالات، مؤسسه‌کیهان، 1413 ق.

- نجفی، محمدحسن؛ جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، دار احیاء التراث العربی، بیروت، چاپ هفتم، بی‌تا.

- نراقی، مولی احمد؛ عوائد الایام فی بیان قواعد الاحکام و مهمات مسائل الحلال و الحرام، انتشارت دفتر تبلیغات اسلامی حوزه علمیه قم، 1417 ق.

- ولویون، رضا؛ «فروش آپارتمانهای ساخته‌نشده»، انتشارات دانشگاه علامه طباطبائی، برگزیده از مجله پژوهش حقوق و سیاست، سال‌سوم، شماره 4، بهار و تابستان1380.

- هاشمی شاهرودی، سیدمحمود؛ «استصناع»، مجله فقه اهل بیت، سال پنجم، قم، 1378.

- یزدی، سیدمحمدکاظم؛ حاشیه المکاسب، مؤسسه اسماعیلیان، قم،1410 ق.