تبیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان

نوع مقاله: پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار گروه حقوق دانشگاه اصفهان

2 کارشناس ارشد حقوق خصوصی دانشگاه اصفهان

چکیده

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مسئله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است. در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش‌فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش‌خریدار درآید: در حالت اول  به‌صورت منجّز، در حالت دوم به‌صورت معلّق ( همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به‌صورت معلق و به‌محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

کلیدواژه‌ها


-  ابن براج، قاضی؛ المهذب، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم،  قم، 1406 ق.

-  جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد2، گنج دانش، 1378.

-  حائری، مسعود؛ تحلیلی از ماده 10 قانون مدنی«اصل‌آزادی قراردادها»، انتشارات‌کیهان، چاپ دوم، 1373 .

-  خامنه‎ای، سید علی؛ رساله اجوبه الاستفتائات، شرکت چاپ و نشر بین الملل، تهران، چاپ هفتاد و یکم،1390.

-  شهید اول، محمد بن مکی؛ اللمعه الدمشقیه فی فقه الامامیه، دارالتراث ـ الدار الاسلامیه، بیروت، 1410 ق.

-  شهید ثانی، زین الدین؛ الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه (المحشی ـ کلانتر)، کتابفروشی داوری، قم، 1410 ق.

-  شیخ طوسی، ابوجعفر؛ المبسوط فی فقه الامامیه، المکتبه المرتضویه لاحیاء الاثارالجعفریه، تهران، چاپ سوم، 1387 ق.

-  صفایی، سید حسین دوره مقدماتی‌حقوق مدنی (اشخاص و خانواده و اموال)، مؤسسه عالی حسابداری، 1350 .

-  طباطبائی، سید علی، ریاض المسائل فی تحقیق الاحکام بالدلائل، مؤسسه آل‌البیت علیهم السلام، 1418 ق.

-  غریبه، علی؛  مسعودی، ناصر؛ «بررسی امکان تبیین قرارداد  پیش‌فروش آپارتمان در قالب عقد صلح و بیع سلم»، فصلنامه تخصصی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال هفتم، شماره بیست‌وسوم، بهار 1390.

- یزدی، سیدمحمدکاظم؛ العروه الوثقی‌فیما تعم به البلوی، مؤسسه الاعلمی‌للمطبوعات، بیروت، چاپ دوم، 1409 ق.

- اصفهانی (کمپانی)، محمدحسین؛ حاشیه کتاب المکاسب، انوارالهدی، قم، 1418 ق.

- امامی، سیدحسن؛ حقوق مدنی، جلد1، انتشارات الاسلامیه، چاپ سوم، 1371.

- انصاری، مرتضی؛ صیغ العقود و الایقاعات، مجمع اندیشه اسلامی، قم، 1421 ق.

- انصاری، مرتضی؛ مکاسب، کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری، قم، 1415 ق.

- ایزدی‎فر، علی‌اکبر؛  کاویار، حسین؛ «بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد  پیش‌فروش آپارتمان»، مجله فقه و حقوق، سال پنجم، شماره 18، پاییز 1387 .

- بجنوردی، سیدحسن؛ القواعد الفقهیه، نشر الهادی، قم، 1419 ق.

- بحرانی، یوسف؛ حدائق‌الناظره فی احکام العتره الطاهره، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1405 ق.

- پیرهادی، محمدرضا؛ انتقال مالکیت در عقد بیع، انتشارات شالیزه، 1386.

- جعفرپور، جمشید؛ «بیع استصناع»، پژوهشنامه متین، شماره 3 و 4، تابستان و پاییز 1378.

- جعفری لنگرودی، محمدجعفر؛ ترمینولوژی حقوق، بنیاد راستاد، 1363.

- جمعی از پژوهشگران زیر نظر هاشمی شاهرودی، سیدمحمود؛ فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهم‌السلام، مؤسسه دائره‌المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت علیهم السلام،  قم، 1426 ق.

- حرّ عاملى، محمدبن‌حسن؛ وسائل الشیعه، مؤسسه آل البیت علیهم السلام، قم، 1409 ق.

- خوانساری، سیداحمد؛ جامع المدارک فی شرح مختصرالنافع، مؤسسه اسماعیلیان، قم، چاپ دوم، 1405 ق.

- خویی، سیدابوالقاسم؛ مصباح الفقاهه فی المعاملات، دوره 7 جلدی، بی‎تا.

- ذاکرصالحی، غلامرضا؛ مبانی‌قراردادهای نامعین، میزان، 1388.

- سیفی، غلامعلی؛ حسن‌زاده، منصوره؛ «استصناع در فقه و حقوق ایران»، مجله تحقیقات حقوقی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، شماره 50، زمستان 1388.

- شهید ثانی، زین الدین؛ فوائد القواعد، انتشارات دفتر تبلیغات اسلامی حوزه علمیه قم،  قم، 1419ق.

- شهید صدر، سیدمحمد؛ ماوراءالفقه، دارالاضواء للطباعه و النشر و التوزیع، بیروت، 1420 ق.

- شهیدی، مهدی؛ اندیشههای‌حقوقی، مجموعه مقالات حقوقی، مجد، چاپ دوم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ تشکیل قراردادها، مجد، چاپ هفتم، 1388.

- ــــــــــــــ؛ حقوق مدنی 6،  مجد، چاپ ششم، 1385.

- ــــــــــــــ؛ حقوق‌مدنی، شروط ضمن عقد، مجد، چاپ دوم،1387.

- ــــــــــــــ؛ سقوط‌تعهدات، چاپ ششم (چاپ دوم مجد)، 1383.

- طاهری، حبیب‌الله؛حقوق مدنی، جلد4، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، چاپ دوم، 1418 ق.

- عاملی، سیدجواد؛ مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، 1419 ق.

- علامه حلّی، حسن بن یوسف؛ تحریر الاحکام الشریعه علی مذهب الامامیه، مؤسسه امام صادق علیه السلام،  قم، 1420 ق.

- علامه حلّی، حسن بن یوسف؛ تذکره الفقهاء، مؤسسه آل البیت علیه السلام، قم، بی‎تا.

- ــــــــــــــ؛ قواعد الاحکام فی معرفه الحلال و الحرام، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1413 ق.

- ــــــــــــــ؛ مختلف الشیعه فی الحکام الشریعه، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، چاپ دوم، 1413 ق.

- قنواتی، جلیل؛ حسن وحدتی‌شبیری و ابراهیم عبدی‌پور؛ زیر نظر سیدمصطفی محقق‌داماد، حقوق قراردادها در فقه امامیه، جلد اول،  سمت،  1379.

- کاتوزیان، ناصر ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد3، شرکت سهامی انتشار، چاپ پنجم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ اموال و مالکیت، میزان، چاپ دهم، 1384 .

- ــــــــــــــ؛ درس‌هایی از عقود معین، جلد1، گنج دانش، چاپ نهم، 1385.

- ــــــــــــــ ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد1، شرکت سهامی انتشار، چاپ هشتم،  1388.

- ــــــــــــــ ؛ قواعد عمومی قراردادها، جلد2، شرکت سهامی انتشار،  1388.

- ــــــــــــــ؛ مشارکت‌ها و صلح، گنج دانش، چاپ هفتم، 1388.

- ــــــــــــــ؛ معاملات معوض ـ عقود تملیکی، شرکت سهامی انتشار، چاپ دهم، 1387.

- ــــــــــــــ؛ نظریه عمومی تعهدات، میزان، چاپ پنجم، 1389.

- کاشف‌الغطاء، محمدحسین؛ تحریر المجله، الکتبه المرتضویه، نجف اشرف، 1359 ق.

- ــــــــــــــ؛ وجیزه الاحکام، مؤسسه کاشف‌الغطاء، چاپ دوم، نجف اشرف، 1366 ق.

- لطفیان، حسین؛ قولنامه، ماهیت و آثار، انتشارات روزنامه رسمی، چاپ دوم، 1371.

- لنکرانی، محمد فاضل؛ جامع المسائل، انتشارات امیر قلم، قم، چاپ یازدهم، بی‎تا.

- محقق‌حلّی، نجم‌الدین؛ شرایع الاسلام فی‌مسائل‌الحلال و الحرام، مؤسسه‌اسماعیلیان، قم، چاپ دوم، 1408ق.

- محقق‌کرکی، علی؛ جامع المقاصد فی شرح القواعد، مؤسسه آل‌البیت علیه السلام، قم، چاپ دوم، 1414 ق.

- مشکینی، میرزاعلی؛ مصطلحات الفقه، 1 جلدی، بی‎تا.

- ممی‌زاده، مهدی؛ «ماهیت،  شرایط و آثار  قراردادهای  پیش‌فروش ساختمان»، ماهنامه کانون، شماره 92، 1376.

- منتظری، حسینعلی؛ رساله استفتائات، 3 جلدی، قم، بی‎تا.

- موسوی‌خمینی، سیدروح الله؛ تحریرالوسیله، مؤسسه مطبوعات دارالعلم، قم، بی‎تا.

- ــــــــــــــ؛ توضیح المسائل، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسیه حوزه علمیه قم، قم، 1424 ق.

- ــــــــــــــ؛ کتاب البیع، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام‌خمینی قدس‌سره،  بی‎تا.

- مؤمن‌قمی، محمد؛ «استصناع»، مجله ‌فقه‌اهل‌بیت، سال سوم، قم، 1376.

- میرزا‌ی قمی، ابوالقاسم؛ جامع‌الشتات فی‌اجوبه‌السوالات، مؤسسه‌کیهان، 1413 ق.

- نجفی، محمدحسن؛ جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، دار احیاء التراث العربی، بیروت، چاپ هفتم، بی‌تا.

- نراقی، مولی احمد؛ عوائد الایام فی بیان قواعد الاحکام و مهمات مسائل الحلال و الحرام، انتشارت دفتر تبلیغات اسلامی حوزه علمیه قم، 1417 ق.

- ولویون، رضا؛ «فروش آپارتمانهای ساخته‌نشده»، انتشارات دانشگاه علامه طباطبائی، برگزیده از مجله پژوهش حقوق و سیاست، سال‌سوم، شماره 4، بهار و تابستان1380.

- هاشمی شاهرودی، سیدمحمود؛ «استصناع»، مجله فقه اهل بیت، سال پنجم، قم، 1378.

- یزدی، سیدمحمدکاظم؛ حاشیه المکاسب، مؤسسه اسماعیلیان، قم،1410 ق.