The Judiciarys Law Journal

The Judiciarys Law Journal

Registration status in the contractual transfer of real estates in Iran: A comparative study with English, Swiss and French law

Document Type : Research/Original/Regular Article

Author
Soroush Safizade
PhD in Private Law, Faculty of Law, University of Tehran (Farabi Campus), Qom, Iran
10.22106/jlj.2021.537702.4374
Abstract
The system of land property is a pluralistic system that is uniquely organized in each society based on the legal basis and necessity of that society. This pluralism can also be found to a large extent in land registration systems and the substantive effect of registration on the contractual transfer of immovable property. In such a way that some systems concentrate on creation effect of registration and others on opposability. The question, however, remains whether these different effects are due to the pluralism of the land property systems.

On the other hand, Developments in the Iranian land registration system after 2016, which took place with the presentation of the Guardian Council's advisory opinion and the adoption of the Permanent Development Provisions Act, raised the question of the status of registration formalism in the contractual land transfer in Iran.

In this study, based on the library studies and refer to legal documents method of collecting information and descriptive-analytical research method, with a comparative study of the three systems of England, Switzerland and France -as three model systems in the field of land property and registration– We concluded that the diversity of land registration systems is directly due to the diversity of countries' land property systems. In this regard, based on the two descriptions of absoluteness or exclusiveness, land property systems are divided into Property systems and Estate systems. In Property systems such as France, the land registration has an opposablility effect; While in Estate systems such as the England and Switzerland, registration has a creative effect.

Accordingly, and within the framework of the ownership structure that has been established in the Iranian Land and Deeds Registration Act of 1931, land registration is still a title by registration system and developments after 2016 have only targeted the need to prepare notarial documents.
Keywords
Contractual transfer of real property
Property system
Estate system
Creative effect
Opposability effect

Subjects

  • فارسی

    • ابهری، حمید (1387)، «نقش سند رسمی در بیع املاک»، پژوهش‌های حقوقی، شمارۀ 14.
    • احسانی‌فر، احمد (1396)، «ادله قرآنی اعتبار سند رسمی و چیرگی آن بر دیگر ادله اثبات دعوا»، قرآن، فقه و حقوق اسلامی، دورۀ چهارم، شمارۀ 7.
    • اسلامی، سیدمحمدهادی، جلیل قنواتی و عباسعلی حیدری (1397)، «تفسیر ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 10/11/1395»، فقه و مبانی حقوق اسلامی، دورۀ 11، شمارۀ 1.
    • امامی، سیدحسن (1347)، حقوق مدنی، جلد اول، چاپ سوم، تهران: کتابفروشی اسلامیه.
    • امینی، منصور (1388)، «نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران»، تحقیقات حقوقی، دورۀ 12، شمارۀ 49.
    • بهرامی، داریوش (1394)، حقوق ثبت املاک در ایران، چاپ سوم، تهران: نشر میزان.
    • پارساپور، محمدباقر (1396)، گزیده‌ای از حقوق اموال، چاپ سوم، تهران: شهر دانش.
    • پیلوار،رحیم (1393)،فلسفه حق مالکیت، چاپ سوم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
    • جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1387)، اندیشه و ارتقاء، چاپ اول، تهران: گنج دانش.
    • جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1393)، حقوق ثبت، چاپ پنجم، تهران: گنج دانش.
    • جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1396)، حقوق اموال، چاپ هفتم، تهران: گنج دانش.
    • جمعى از مؤلفان (بی تا)، مجله فقه اهل بیت علیهم السلام (فارسى)، جلد 8، چاپ اول، قم:مؤسسه دائرة المعارف فقه اسلامى بر مذهب اهل بیت علیهم السلام.
    • حقیقت،علی (1391)، ثبت املاک در ایران، چاپ سوم، تهران: گنج دانش.
    • خدابخشی، عبدالله (1389)، «تحلیلی دیگر از مادۀ 22 قانون ثبت اسناد و املاک»، مجله حقوق دادگستری، دورۀ 74، شمارۀ 71.
    • خداداد، جنت و منصور امینی (1400)، «ارزیابی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با رویکرد تطبیقی»، نشریه پژوهش‌های حقوق ثبت، دورۀ یک، شمارۀ یک.
    • دریائی، رضا و مصطفی کربلائی آقازاده (1399)، «مرجع صالح و نحوۀ رسیدگی به شکایت از دستور اجرای اسناد لازم‌الاجرا و عملیات اجرایی ثبت»، مجله حقوقی دادگستری، دورۀ 84، شمارۀ 109.
    • شهیدی، مهدی (1388)، «فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی»، کانون، شمارۀ 91.
    • شهری، غلامرضا (1389)، حقوق ثبت اسناد و املاک، چاپ سی و یکم، تهران: جهاد دانشگاهی (واحد علامه طباطبائی).
    • صفائی، سیدحسین (1391)، دوره مقدماتی حقوق مدنی، جلد اول، چاپ چهاردهم، تهران: میزان.
    • طباطبایی، سیدمرتضی و سیدمحسن سادات اخوی (1398)، «تحلیل اعتبار مطلق اسناد رسمی در پرتو قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه»، مجله حقوقی دادگستری، دورۀ 83، شمارۀ 108.
    • طباطبائی حصاری، نسرین (1386)، جایگاه ثبت در تثبیت مالکیت اموال غیرمنقول و احقاق حقوق، پایان‌نامه برای دریافت درجۀ کارشناسی ارشد، تهران: دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
    • طباطبائی حصاری، نسرین (1398)، مبانی و آثار نظام ثبت املاک، چاپ سوم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
    • طباطبائی حصاری، نسرین و سروش صفی‌زاده (1400)، «درآمدی بر خانواده‌های بزرگ ثبت املاک معاصر (بر مبنای مولفه‌های کلان طبقه بندی تطبیقی)»،فصلنامه تحقیقات حقوقی،دورۀ 29، شمارۀ 94.
    • عباسی داکانی، خسرو (1382)، «تجدیدنظر یا نگاهی تازه به ماده 22 قانون ثبت»، کانون، شمارۀ ۴۴.
    • قاسمی، محسن (1377)، انتقال مالکیت در بیع در حقوق ایران و مقایسۀ آن با حقوق فرانسه، پایان‌نامه برای دریافت درجۀ کارشناسی ارشد، تهران:دانشکده معارف اسلامی و حقوق دانشگاه امام صادق.
    • قنواتی، جلیل (1382)، «مطالعۀ تطبیقی زمان انتقال مالکیت در عقد بیع»، اندیشه‌های حقوقی، دورۀ اول، شمارۀ پنجم.
    • کاتوزیان، امیرناصر (1384)، «سیاست قضایی و دفاتر اسناد رسمی»، مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی، شماره ۶۸.
    • کاتوزیان، امیرناصر (1392)، اموال و مالکیت، چاپ سی و نهم، تهران: میزان.
    • کاتوزیان، امیرناصر (1395)، عقود معین، جلد اول، چاپ چهاردهم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
    • کاظمی، محمود (1398)، «قانون مدنی یا فقه فارسی: جستاری در منابع و ساختار قانون مدنی ایران»، پژوهش حقوق خصوصی، دورۀ هشتم، شمارۀ بیست و نهم.
    • میرزانژاد جویباری، اکبر (1395)، «درنگی پیرامون مواد 22، 46،47 و 48 قانون ثبت به بهانه نظریه جدید شورای نگهبان»، فصلنامه رأی، دورۀ 5، شمارۀ 14.
    • محقق داماد، سیدمصطفی (1382)، قواعد فقه،جلد اول، چاپ دوازدهم، تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.
    • ولویون، رضا (1378)، اماره تصرف، پایان‌نامه برای دریافت درجۀ ذکتری، تهران: دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
    • هاشمی، سیدسعید (1399)، «کنوانسیون آپوستیل و تأثیر الحاق به آن بر نظام حقوقی ایران»، مجله حقوقی دادگستری، دورۀ 84، شمارۀ 112.
    • هاشمی، سیدسعید (1399)، سلسله نشست‌های بررسی و نقد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، تهران: پژوهشگاه قوۀ قضائیه
    • هاشمی، سیدسعید، علیرضا محرابی‌زاده و رضا بکشلو (1399)، بررسی و نقد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، ویراست دوم، تهران: پژوهشگاه قوۀ قضائیه.

    عربی

    • غروى نائینى، میرزامحمدحسین (1424)، تنبیه الأمه و تنزیه المله، چاپ اول، قم: انتشارات دفتر تبلیغات اسلامى حوزه علمیه قم.

    انگلیسی

    • Bursaux, France (1969), “publicités fonciére: dans divers pays de europe occidentale, Juris-Classeur (Repertoire Notaire, Civil Annexes, Fasc 20)”, Etude Publieé par la Banque Hypothecaire Europeene, Vol 24.
    • Clarke, Alison, Kohler, Paul (2005), Property Law Commentary and Materials, first published, NewYork: Cambridge university press.
    • Cooke, Elizabeth (2003), The New Law of Land Registration, first published, Oxford & Portland, Oregon: Hart publishing.
    • Cumyn, M. (1989). “Les principaux éléments de la révision des règles de la prescription”. Les Cahiers de droit, Vol.30, Issue 3.
    • Carruthers, P. (2015). “Tangled web indeed: The english land registration act and comparisons with the australian torrens system”, University of New South Wales Law Journal, Vol 38, Issue 4.
    • Simler, Philippe and Philippe Delebecque, (2016), Droit civil, Les sûretés, La publicité foncière,7e edition, Paris: Dalloz.
    • Glock, Stéphane (2004), Real property Law Project-National Report of France, European University Institute, available online:

    https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/France.PDF (last visited on: 10/3/2021).

    • Gordley, James (2010), Foundations of Private Law, first published, New York: Oxford.
    • Gray, Kevin and Susan Francios Gray (2011), Land Law, Seventh Edition, New York: Oxford.
    • Griggs, Lynden (2017), The Doctrinal Coherence of the Torrens System of Land Registration in Australia: Evolution or Revolution?, Doctoral Thesis, Australia: Bond University.
    • Gueriero, M. (1975), L’acte juridique solennel, first published, Paris: Librairie Generale de droit et jurisprudence.
    • Hänseler, Peter and Daniel Hochstrasser, (1996), “Real Estate in Switzerland”, Swiss Commercial Law Series, Volume 5, Frankfurt am Main: Helbing und Lichtenhahn.
    • Harris, J.W. (1996), Property and Justice, first published, NewYork: Oxford University Press.
    • Hegel, G.W.F. (2001), The Philosophy of Right, translated by S.W Dyde, first published, Ontario: Batoche Books Limited.
    • Hepburn, Samantha J (2001), Principle of property Law, 2nd edition, Sydney-London: Cavendish Publishing.
    • Holmes, Oliver Wendell (2009), THE COMMON LAW, first published, USA: THE BELKNAP PRESS OF HARVARD UNIVERSITY PRESS
    • Honsell, Heinrich, Nedim Peter Vogt & Thomas Geiser (2011), Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht. II. Art. 457-977 ZGB und Art. 1-61 SchlT,3d edition, Germany: Helbing & Lichtenhahn.
    • Le page, Henri (1985), Pourquoi la propriété, collection Pluriel.
    • Pairault, Thierry (2001). “Droit de propriété et réforme du secteur d’État”. Études Chinoises, Vol.20, Issue1-2.
    • Schmid, H., Hertel, Christian, Wicke, Hartmut (2005), Real Property Law and Procedure in the European Union, final version, European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg, available online:

    https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf (last visited on: 10/3/2021)

    • Sparkes, Peter (2003), A New Land Law, 2nd edition, Oxford & Portland, Oregon: Hart publishing.
    • Wolf, Von Stephan and Jonas Mangisch (2016), Das Grundbuch in der Schweiz und seine Prinzipien, in Das Grundbuch im Europa des 21. Jahrhunderts, edited by Herausgegeben von and Arkadiusz Wudarski, Berlin: Duncker & Humblot.

     

The Judiciarys Law Journal
Volume 86, Issue 118
Spring 2022
Pages 185-206

  • Receive Date 28 August 2021
  • Revise Date 11 November 2021
  • Accept Date 30 October 2021
  • First Publish Date 28 November 2021
  • Publish Date 22 June 2022